顶尖财经网(www.58188.com)2024-2-21 9:14:54讯：

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：五年期LPR超预期下调，政策合力助行业稳定》研报附件原文摘录）
事件
2024年2月20日，央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）维持在3.45%不变，五年期贷款市场报价利率（LPR）从4.20%下调至3.95%。
点评
五年期LPR超预期下调25BP，防范地产风险信号意义强烈。此次非对称降息在MLF利率“按兵不动”背景下进行，一年期LPR维持不变，而五年期LPR下调25BP，是设立以来单次最大降幅，此次五年期LPR降息也是设立以来的第8次下调，八次累计降息90BP（2022年下调3次，累计下调35BP；2023年下调1次，10BP）。五年期LPR主要对应房贷利率，此次降息充分显示中央对房地产风险的重视和维持行业平稳健康发展的决心，信号意义强烈。
降息配套前期系列措施将进一步降低居民购房成本。此前全国各城市均对房贷利率加点进行调整，包括一线城市中上海、广州、深圳首套房贷利率均调整至LPR-10BP（当前为3.85%），北京首套房贷利率主城六区调整为LPR+10BP（当前为4.05%）、主城六区外调整为LPR（当前为3.95%），其他城市首套房贷利率均为LPR减点，此次下调五年期LPR后，全国（除北京主城六区）首套房贷利率进入3+%时代。从力度上看，以100万等额本息房贷为例，LPR下调25BP后，每年房贷可节省约1700元。
对标2014-2016年周期，预计当前利率仍有下降空间。①从基准利率看，2014-2016年周期，5年以上中长期贷款利率从6.55%降至4.90%，下调6次累计165BP，2021下半年至今的本轮周期内，五年期LPR当前累计下调幅度70BP；②从房贷利率打折看，2014-2016年周期，个人住房贷款利率/基准利率最低至0.92（注个人住房贷款利率为央行口径，包括一二手房），即打9.2折，本轮周期截至2023年末个人住房贷款利率/基准利率为0.95，即打9.5折；③从历史追溯看，个人住房贷款利率/基准利率在2008-2009年周期最低至0.73，即打7.3折。对标历史房地产利率宽松周期，我们预计当前房贷利率仍有下降空间。
供求两端政策组合拳齐出台，合力维护行业稳定。供给侧，年前央行、金融监管总局、住建部等多部委协同推进房地产融资协调机制落地，多地已向金融机构推送了首批房地产项目白名单，总融资需求达数千亿，当前六大行对接房地产项目数超8200个，已审批额度超700亿元。需求侧，住建部提出要充分赋予城市房地产调控自主权，多城市积极响应因地制宜调整房地产政策，四个一线城市在年前均有宽松政策出台，1月27日广州取消120平以上住房的限购政策；1月30日上海取消非沪籍单身购房限制，可在外环外购1套房；2月6日北京通州区取消“双限”；2月7日深圳限购本地取消社保年限要求，外地社保5改3。房地产调控宽松是大趋势，供求两端政策频出，结合金融端的房贷利率等支持，对行业平稳健康发展有积极作用。
投资建议
五年期LPR超预期下调25BP，充分显示中央对房地产行业的重视，利率下调或与近期房地产融资协调机制的落地以及各城市因城施策出台宽松政策形成合力，促进房地产市场的平稳健康发展。首推重点布局、持续深耕核心城市，且主打改善型产品的央国企，如华润置地、招商蛇口、建发国际集团、华发股份等；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
政策落地进度不及预期；宽松政策对市场提振不佳；多家房企出现债务违约