华泰证券指出，经济发展的客观规律，加上最高执政者强烈的经济发展使命，使得我国土地制度的制度性缺陷发酵，对经济社会产生重大影响。从逻辑上推演，我们可以在一定程度上得到“我国城市化进程中遇到的所有问题几乎都和土地制度有关”的结论。这些问题可能包括：1. 城市扩张的粗放和畸形；2. 土地空间布局不合理，大量土地浪费闲置；3. 耕地保护受到挑战；4. 农民利益受损，社会矛盾多发。

　　华泰证券认为，鉴于土地政策的重要性，目前严峻的形势将倒逼有关土改的政策快速出台，并进行试点实施。而十八届三中全会将是下一步土改的指引，会议上通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，其在土地制度改革方面的内容非常丰富。

　　在具体的投资机会上，华泰证券强烈建议未来一段时间重点关注：

　　1。农垦方面的五家上市公司：亚盛集团、海南橡胶、*ST大荒、新农开发、新赛股份(农垦方面的逻辑我们维持8月底《土改——一场不得不打的战争》中的观点，另外关于补贴及免息贷款等其他优惠政策可以关注近期中办或国办出台的相关文件。由于补贴的力度完全取决于地方政府的意愿和财政能力，所以对于上市公司可能只是一个噱头，而免息贷款和保险才是更大的利好)

　　2。储备有大量城市建设或工业用地的房地产或其他制造业行业上市公司：中国武夷、罗顿发展、上实发展、中华企业、珠江啤酒、广州浪奇、珠江钢琴、康达尔、众和股份、方大集团.(集体建设用地入市，存量城市建设用地优化和自有工业用地转为商业、住宅用地是未来改革可能的一大方向，在此过程中，工业用地逐步改为商住用地，政府可以赚工业用地和商业用地的差价，另外商业用地的开发可以带来税收，但这个方法主要对一线城市有机会，前提是这些城市房地产市场不崩盘。)

　　以下为研报全文：

　　四季度重磅改革前瞻：土改

　　华泰策略徐彪、徐彪

　　一个月之前的8月19日，我们曾经在《深改组第四次会议，年终盘点与展望》中对上半年的改革进展和下半年的改革方向进行阐述：

　　“7、8月份，照例是最忙的。公司要开年中总结会，偌大国家皆如此，中央也不能免俗，各种总结展望大会纷沓而至。经济领域、改革领域两手抓，上月开完年中经济工作会议，这月就轮到改革会议。说起来，细心研读新闻稿后，你还是能看出不少信息的：最令人奇怪的是，新闻稿居然没有肯定上半年改革工作的成绩，这是很罕见的。因为按照惯例，按照套路，都会首先肯定前半段工作，然后布置下半段工作。习总只是说了这么一段话：”今年是党的十八届三中全会提出全面深化改革的元年，要真枪真刀推进改革，为今后几年改革开好头。各地区各部门要狠抓工作落实，实施方案要抓到位，实施行动要抓到位，督促检查要抓到位，改革成果要抓到位，宣传引导要抓到位，让人民群众感受到实实在在的改革成效，引导广大干部群众共同为改革想招、一起为改革发力“，只有要求，没有肯定。这是啥情况？这是董事长急了的节奏啊，一季度光顾调结构，二季度光顾稳增长，三季度终于可以腾出手来促改革(稳增长的事情，交给总经理头疼去吧。什么新型城镇化、降低实体经济融资成本，全是李总在抓)，时不我待。”

　　根据我们之前的梳理，今年所有改革措施(包括最近一次深改组会议)，都沿着这60项7大类改革展开：

　　根据上表的总结，我们认为，未来(下半年甚至明年)除了国企改革是各项改革的重中之重以外，此前一直“悄无声息”不见动静的土地改革将是另外一个必须关注并且牢牢把握的政策风向。这不仅仅是因为我们发现其改革完成的进度缓慢，更在于土地制度之于一个国家经济、社会的重要程度，或者再具体来说之于城镇化进程的重要程度。

　　“我国城市化进程中遇到的所有问题几乎都和土地制度有关”——引自蔡继明。

　　过去我国经济发展的路径和模式有两个突出特点：

　　1。土地、劳动力等生产要素向第二和第三产业(城市)聚集，第二、三产业的发展才能从根本上带来土地的增值土地价值得到提升。

　　2。最高执政者有强烈的经济发展使命感，官员政绩的经济发展导向。

　　经济发展的客观规律，加上最高执政者强烈的经济发展使命，使得我国土地制度的制度性缺陷发酵，对经济社会产生重大影响。有研究者认为我们土地制度变迁带来的问题比其能解决的问题要多得多。我们无法重演历史，但从逻辑上推演，我们可以在一定程度上得到“我国城市化进程中遇到的所有问题几乎都和土地制度有关”的结论。这些问题可能包括：就会造成问题：1. 城市扩张的粗放和畸形；2. 土地空间布局不合理，大量土地浪费闲置；3. 耕地保护受到挑战；4. 农民利益受损，社会矛盾多发。

　　图 1:农村人均居民点面积远大于城市 图 2:我国工业仓储用地价格明显较低

　　资料来源：华泰证券研究所 资料来源：华泰证券研究所

　　既然土地政策之于一个国家如此之重要，而目前其问题又如此之严重，那么严峻的形势将倒逼有关土改的政策快速出台，并进行试点实施。而十八届三中全会将是下一步土改的指引，会议上通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，其在土地制度改革方面的内容非常丰富。将《决议》内容和我们8月底与华泰农业联合推出的报告《土改——一场不得不打的战争》中提到的土地改革目标路径进行对比，可以发现，《决议》中散落在各条目下关于土改的内容共同构成了一幅较为清晰的未来我国土地制度改革的指引。

　　表格1:三中全会《决议》关于土地制度的内容的梳理

　　落到投资上，我们强烈建议未来一段时间重点关注：

　　1。农垦方面的五家上市公司：亚盛集团、海南橡胶、*ST大荒、新农开发、新赛股份(农垦方面的逻辑我们维持8月底《土改——一场不得不打的战争》中的观点，另外关于补贴及免息贷款等其他优惠政策可以关注近期中办或国办出台的相关文件。由于补贴的力度完全取决于地方政府的意愿和财政能力，所以对于上市公司可能只是一个噱头，而免息贷款和保险才是更大的利好)

　　2。储备有大量城市建设或工业用地的房地产或其他制造业行业上市公司：中国武夷、罗顿发展、上实发展、中华企业、珠江啤酒、广州浪奇、珠江钢琴、康达尔、众和股份、方大集团.(集体建设用地入市，存量城市建设用地优化和自有工业用地转为商业、住宅用地是未来改革可能的一大方向，在此过程中，工业用地逐步改为商住用地，政府可以赚工业用地和商业用地的差价，另外商业用地的开发可以带来税收，但这个方法主要对一线城市有机会，前提是这些城市房地产市场不崩盘。)