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亿城集团为深圳证券交易所主板上市的地产企业，已经先后进入北京、大连、天津、苏州、秦皇岛、唐山等城市，此次为首次在上海拿地，更具有标杆历史意义。 昨日下午，亿城集团股份有限公司(000616)以16.7亿元的总价竞得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区单元40-01地块，成交楼板价为28899元/平方米，溢价率为44.5%。这也是前滩地区首幅公开挂牌成交的地块。成交楼板价28899元/平方米作为前滩首幅公开挂牌上市地块，前滩40-01地块早在公告推出之时就受到了业内外的热切关注。整幅地块东至杨思西路，南至高青西路，西至江高路，北至海阳西路，转让面积为11557.3平方米，容积率5，地块属性为办公和住宅混合用地，按照起始价11.557亿元粗略估算，起始楼板价约为19999元/平方米。昨天上午，这一地块共计吸引到7名竞买人参与竞买，最终，亿城集团以16.7亿元的报价力压群雄，将前滩40-01地块收入囊中，成交楼板价约为28899元/平方米，溢价率为44.5%。根据汉宇地产土地监测数据显示，今年3月底，周边的世博后滩地区曾出让两幅商办地块，分别被远东国际租赁有限公司和杉杉控股有限公司联合体收入囊中，当时的成交楼板价分别为18309元/平方米和25133元/平方米。相比之下，前滩首幅地块的成交楼板价超越了上述地块。商报记者注意到，在出让之时，前滩40-01地块所附带的指标条件就十分明确，其中，商务办公用房建筑面积比例不少于50%，建筑限高100米，住宅部分面积不大于50%，住宅套数不少于576套。按其出让条件看，前滩40-01地块的住宅建筑面积不能大于28893平方米，但以住宅套数不少于576套来计算，则套均面积需在51平方米以下。汉宇地产市场研究部总监付伟指出，该幅地块所处的前滩板块，虽具有规划高起点的优势，但此类房源户型住宅产品的市场接纳度将面临诸多难度。根据当前28899元/平方米成交楼板价计算，其未来售价预计将在50000-60000元/平方米区间，住宅套均总价则在250万-300万元左右。如针对投资客群，在限购政策不放松的背景下，很难有所建树；若针对刚需客群，总价较高的原因也将使他们被拒之门外；而对于改善型客群而言，小户型产品自然与其购房要求不相吻合。因此，对于拿地房企而言，自持并通过统一出租经营方式来实现收益，将无疑是另一种可选途径。周边住宅价格已超4万元/平方米据介绍，从规划面积来看，前滩地区相当于陆家嘴的两到三倍，它是以世博会为核心的黄浦江南部滨江区域的重要组成部分。范围是北起川杨河，南至中环线(华夏路)，东起济阳路，西至黄浦江，总用地面积283.17公顷，沿黄浦江岸线长度约为2.3公里。其中，建设用地面积约278.98公顷，总建筑面积约350.16万平方米，规划人口2.5万人，将建设生态型、综合性城市社区。在前滩总建筑面积中，办公、商业、文化娱乐建筑约占总建筑量的一半，学校等公共服务设施约占10%，另外40%将建造国际社区和比较高端的居住区。浦东新区将用3到5年时间，把“前滩”打造成上海新的世界级中央商务区。从功能定位上看，与陆家嘴形成互补，陆家嘴是金融城，而前滩是为金融中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地，比如会计、咨询、法律、现代服务等。上海中原研究咨询部高级经理龚敏指出，目前，合生前滩一号公寓的住宅价格达到42000元/平方米左右，而根据地块的各项优越配套条件和就住宅本身在板块内少有的体量来看，未来住宅价格还有进一步上升空间。办公物业目前没有在售可比案例，但根据与陆家嘴的互补功能定位来看，当前陆家嘴最高写字楼租金价格已达到14-15元/平方米/天，前滩作为金融中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地定位来看，其租金起点也不会低。“总之，前滩未来发展前景是值得期待的，但短期来看，已高达近30000元/平方米的楼板价并不算低。”龚敏进一步补充说，“由于商办物业将持有一段时间，正常开发入市其压力也不会太小，因为竞争将不仅只局限于前滩区域，世博板块今年累积出让不少商办用地，按照正常开发进度上市后竞争压力不容小觑。”[ 阅读延伸 ]福建融信上海再拿地就在同一天，融信(福建)投资集团有限公司以12.37亿的总价竞得了松江区洞泾镇新农河2号-2地块，成交楼板价为10800元/平方米，溢价率为31.6%。与今年7月中旬中海摘得的洞泾镇新农河一号地块相比，楼板价略超8%。资料显示，洞泾地块为纯住宅用地，出让面积为113399.7平方米，容积率为1.01，挂牌起始价为9.4亿元，起始楼板价约为8207元/平方米，较中海洞泾地块的起始楼板价高出了15%。而从出让情况来看，与中海洞泾地块也基本相似，同样是经过一番激烈角逐，最终的成交楼板价同样超过10000元/平方米大关。据了解，松江洞泾板块当前在售的新房项目仅有1个，即绿城兰园。该项目于8月底首次开盘，分别推出旗下公寓及酒店式公寓产品，根据成交数据来看，其公寓(大平层)房源仅售出2套，成交均价为29864元/平方米；而酒店式公寓产品则凭借单价低(16312元/平方米)的优势，表现略优于前者，截至目前，共售出13套房源。这一项目整体表现并不理想，说明市场接受度普遍不高，这对拿地房企而言，如选择在此区域高价拿地，预示着销售风险的提高。值得一提的是，此次并非融信第一次在上海拿地。今年4月27日，融信摘得赵巷特色居住区0号住宅地块，当时拿地金额为14.12亿元，成交楼板价为11405元/平方米。汉宇地产市场研究部分析师张颀指出，对于融信先后所摘的两幅地块综合对比发现，都是处于外围区域的低容积率纯宅地，拿地楼板价都在11000元/平方米上下。“值得注意的是，今年‘福建帮’已俨然成为上海土地市场‘常客’，纯宅地则是他们的首选对象。考虑到虽然已将发展重心从福建‘转战至’上海，但在发展初级阶段，需要一段时间的适应过程，因而开发住宅产品，未来所面临的风险系数则相对应较小，更利于日后企业自身异地发展。”她这样表示。
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