2011年还未过半，绿城集团的融资“大跃进”已经上演，据不完全统计四个月信托融资量已达2010年整年的81%，达26亿。“走钢丝”的绿城集团，稳吗？高负债率下的绿城集团让在信托业资深的信托人员都为其担心，杭州当地的一位信托销售人员说，“我们认为绿城集团财务很激进”。

　　高风险必有高回报，接负债率高的房地产公司必然拉高成本，是业内惯例。绿城集团信托融资资金成本20%，即26亿的资金，就有5亿是成本，但给投资者不过是8%左右，最大受益还是信托和发行方。发行方一般抽4%-6%，信托公司拿到手的有近2亿。对于信托公司属于火中取栗吗？

　　多种方式疯狂的信托融资

　　绿城集团的高负债率、绿城集团的缺钱和绿城集团的高杠杆率，都不是秘密。

　　根据定期报来看，负债率从2005年的94.7%攀升至2010年的132%，甚至在2010年中旬的达到最高值158%。但信托业更是清楚绿城集团在非定期报告期间，负债率曾高达200%以上。但处在天花板上的负债率照样还是有信托公司捧着。

　　刚过去的四个月华融国际信托、中泰信托和北京国际信托已经相继和绿城集团合作成立了三款信托产品，募集金额分别为3亿、2.57亿和20亿，共计25.57亿；而据绿城集团2010年的年报披露，该公司在2010年的信托融资才31.5亿，等于说2011年一季度的信托融资是2010年全年的81%。在高潮开始时，是有酝酿期的，绿城集团的信贷融资之路是从2008年开始。

　　2007年和2008年是信托行业的“寒冬”，地产信托成了信托公司最后一根“救命稻草”。绿城集团的第一笔信托融资便是在这样的大背景下产生的。

　　2008年5月30日，华润深国投成立了“绿城东部建设玉兰公寓项目信托”，发行规模1.5亿。在和深国投的合作上，绿城集团采取的是融资方式。其特点风险低，较为保险。其后绿城集团与11家信托公司发行了15款产品，涉及的信托公司有华润深国投、杭州工商信托、中融信托、山东国际信托、上国投、中泰信托、华融国际信托、北京信托、中诚信托、中海信托和平安信托等，融资总金额达近百亿。

　　绿城集团与老牌级相对比较稳健的信托公司发行的产品都是贷款投资类，其风险最低，当然发行规模也是最小的。代表的信托公司是华润深国投、杭州工商信托、山东省国际信托和上国投。

　　而其它方式的募集资金达73.4亿。其中，房地产投资信托是募集资金最高的，能达到20亿，已经触及房地产信托融资的上限。

　　例如由中海信托发行的“绿城1号房地产投资基金信托”，募集资金19.83亿元，其中16.871亿元是贷款给绿城的，而剩余的2.959亿元则作股权投资给绿城地产。公开资料显示，绿城地产将19.83亿元分别投资于杭州绿城海企蓝色钱江一期项目15亿元，投资于无锡绿城玉兰花园一期项目4.83亿元。而绿城房产则向“中海·绿城1号房地产投资基金”信托，出售海企绿城不逾25%权益及无锡绿城不逾45%权益。

　　这些都是绿城集团的一次性合作交易。相比绿城集团和平安的战略合作，还只是“小巫见大巫”，这才是绿城集团在信托市场的融资疯狂所在。

　　2009年9月，绿城集团与平安信托签订投资战略合作框架协议：在此后的三年内，平安信托投给绿城集团的资金总额将达到人民币150亿元。

　　首先绿城集团用3亿元增资西溪诚园项目的开发公司——浙江报业项目公司，获得其75%的直接股权。然后，绿城集团将浙江报业项目公司50%的股权以2亿元的价格出售给平安信托。而平安信托将成立15亿元的信托计划，其中2亿用于向绿城集团房地产收购浙江报业项目公司50%股权对应的销售权益，而剩余的13亿则用于收购绿城集团向杭州西湖区的西溪湿地板块项目提供的委托贷款。

　　信托融资成本平均20%，中融不要20%以下的项目

　　目前，地产信托不仅有发行数量的剧增，预期收益率也在逐渐呈上升态势。相关数据表明，地产信托2009年的平均收益率为8.29%，2010年增长至9.02%。今年以来发行的信托产品预期平均收益率为8.98%，而房地产信托的预期平均收益率却高达9.75%。

　　而据绿城集团去年的年报，2010年总的利息开支为人民币26.6亿元，比2009年的18.53亿元增加了8.1亿。而2008年和2007年该公司的利息总支出分别为13.9亿和7.3亿。

　　在当前形势下，项目增多及平均借贷资金增加，绿城集团的利息支出增加还得益于融资成本的增加。

　　根据华智咨询最新的研究报告显示：2009年初至2010年初，房地产信托融资成本已经从10%左右上升到13%-14%左右；2010年下半年，成本上升到17%左右，而目前的房地产信托融资成本已经上升至20%左右。

　　在最近的相关媒体报道中，绿城集团的CFO曾表示，绿城集团从银行获得贷款的平均利息为7%，而信托融资成本为10%-11%。但这与理财周报记者从信托公司获得的消息有所出入。

　　早在2009年绿城集团的融资成本已达14%，体现在中海信托成立了“中海·绿城1号房地产投资基金”信托，其投资者获得的预期最高收益率仅为8.5%而已。杭州工商信托给绿城集团的融资成本在15%，甚至都达到16%。

　　“杭州工商信托因为风险控制比较严格，房企融资成本大约在15%-20%，绿城集团的融资成本至少在15%或者16%。”一位接近杭州工商信托的人士告诉理财周报记者。

　　同时她透露，“中融信托给绿城集团的成本应该在20%以上，中融信托内部对房地产信托有基本要求资金成本不能低于20%。”

　　而一家大型上市房企高管则告诉记者，“目前，绿城集团在平安信托的融资成本大约在15%-18%。”