本报告导读：

　　根据公司年报更新投资价值判断。

　　投资要点：

　　2010 年基本EPS 0.50 元，略低于我们预测的0.53 元。营业收入30.3 亿，下降26%，归属母公司净利润7.04 亿，增长10.7%。地产结算面积27.5 万平米，结算均价10509 元。其中南郊中华园贡献8 亿结算收入和2.6 亿元主营利润，古北土地收储贡献8 个亿。账面预售款27 亿，10 年销售面积22.3 万平米，回笼资金40.9 亿元(不含上海国际客运中心项目)，同比下降19%、13%，销售均价18340 元，同比增长7%。在售项目去化率高，上海印象春城项目销售面积14 万平米。销售面积较去年下降主要原因是可售资源相对不足。

　　负债率偏高，11 年将继续探索基金、信托等多元化融资途径。公司期末资产负债率66.6%，真实负债率和净负债率分别为64.9%和145.9%。10 年积极扩张，共增加67 万平米权益储备，权益地价近40 亿。年末未结储备约210 万方，总量略不足，未来区域扩张侧重上海及长三角。11 年经营计划较为稳健，显示管理层对行业及上海市场判断较谨慎。2011 年内预计新开工45 万平方米，竣工45.2 万平方米，在建面积167 万平方米。计划实现35 亿元营业收入，归属于母公司净利润约为6 亿元。

　　解决同业竞争迈出一大步，将增强公司可持续发展能力，期待政策条件成熟时公司和中星地产的同业竞争可得到解决。公司于2010 年12 月公告，以现金8 亿元收购控股股东所持有的上海房地(集团)有限公司40%股权，待收购的上房集团拥有上海嘉定国际汽车城、徐汇小闸镇、常州景瑞曦城等多个二级开发项目。公司在崇明岛拥有4655 亩农业用地，开发进度及转性可能性值得关注。

　　预计11-12 年EPS 分别为0.59 和0.67 元，RNAV 8.5 元。公司上海项目较为集中，面临一定的市场风险。给予11 年12 倍PE，对应目标价7.2 元，谨慎增持。

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