特约记者 陆彬杰 发自上海

　　5月20日，方兴地产发布公告，称将以9.288亿元的代价向母公司中化香港收购上海银汇房地产开发有限公司 （以下简称上海银汇）50%权益。

　　通过此次收购，方兴地产一举拥有“上海国际航运服务中心”三幅地块的50％股权（另一半股权为上港集团 所有），三幅地块可以一并规划、开发，将兴建21幢办公楼及两座五星級酒店，于2011年落成。

　　分析人士指出，近几年以来，中化集团一直给方兴地产输血，使方兴地产拥有“上海金茂大厦”、“上海财富广场”、“上海金茂君悦大酒店”等众多商业项目，以及“上海港国际客运中心”和“上海国际航运服务中心”，俨然跃为国内商业地产“巨无霸”。

　　商业“巨无霸”

　　2007年方兴地产以商业地产概念在港IPO成功，通过2008年扩张之后，在2009年取得了不俗业绩。

　　2009年，方兴地产年报数据显示，总营业收入达到了63.2亿港元，物业开发收入为35亿港元，酒店方面收入为15亿港元，物业租赁方面有8亿多港元的收入。

　　同样以商业地产概念在港上市的世茂股份，去年业绩仅有方兴地产收入七分之一：2009年世茂股份实现营业收入10.61亿元，同比增长71.77%。

　　去年，方兴地产的酒店业收入占总收入的四分之一，特别是收购金茂集团后，共有包括金茂凯悦酒店、金茂三亚希尔顿大酒店在内的6家豪华酒店及别墅项目，房间数量3000间，并且在北外滩有两家五星级的酒店在建。

　　相比下之，同样以五星级酒店经营为主要收入的世茂股份，在上海拥有“世茂北外滩艾美酒店”等四家五星级酒店，其五星级酒店数量为1700间，差不多相当于方兴的一半。

　　目前方兴在上海浦东小陆家嘴拥有“金茂大厦”、“浦东财富广场”及北外滩“上海国际航运中心”、“上海国际客运中心”；在北京拥有凯晨世贸中心、王府井饭店、中化大厦等商业项目，都处在是黄金地段。

　　“我们在北京、上海有一些比较大型的综合体项目，持有这种办公楼可以保持我们租金收入优势。”方兴地产执行董事兼副总裁贺斌吾向时代周报记者表示。

　　从土地储备的质量上看，方兴地产也无疑是国内商业地产的巨无霸，通过此次收购以后，方兴地产成为上海北外滩的地主，拥有总建筑面积100万平方米的土地储备，而世茂股份在上海已经没有了土地储备，目前的主要收入靠酒店业；在北京方兴地产还拥有“广渠路15号地块”等重量级的未开发项目。

　　受惠大股东

　　“目前方兴地产定位已经很清晰，一是拥有地标性优质投资物业和黄金地段土地储备使用权；二是稳健扩展策略以及收购黄金地段土地和高品质投资物业能力，三是大股东中化集团的支持和优良资产的注入，四是拥有稳定现金流。”上海五合国际总经理邹毅向时代周报记者表示。

　　2007年，方兴地产完成对北京的“中化大厦”、“王府井大饭店”、“北京凯晨世贸中心”的全部股权的收购。

　　进入2008年，方兴在大股东支持下发展迅猛。3月，以底价11.23亿元拿下上海北外滩“北外滩国际航运服务中心”的中块；4月22日，方兴又发布公告称，公司将收购母公司中化集团所持中国金茂(集团)股份有限公司54.87%权益，同时置入的还有中化集团所持上海银汇“北外滩国际航运服务中心”西块的50%间接权益。

　　2009年，方兴地在大股东的支持下，终于完成了“蛇吞象”的壮举，收购了金茂集团其余的股份，总收购代价近110亿元，一跃成为国内最大的商业地产开发商。

　　2010年，方兴地产在没有任何悬念情况下，一举收购了上海银汇持有的“北外滩国际航运服务中心”东块50％的股份，成为北外滩最大“地主”，拥有北外滩100万平方米土地储备。

　　投资者担心的是，方兴地产频频收购物业，公司的负债率应该相当高，但是，观察方兴地产近年来的资产负债率状况，始终维持在50%左右，这和大股东的支持密不可分，只要方兴地产收购项目，中化集团就会向方兴地产注资。

　　2009年为了收购金茂集团先后两次以配股的方式为方兴地产输血，7月份，大股东中化集团为方兴地产配股融资27.17亿港元，发行16.27亿股，其中大股东中化香港就认购10.325亿股。

　　2009年9月，方兴地产以40.6亿元豪夺北京最新地王，中化集团预感到方兴资金会紧张，方兴控股股东中化香港以先旧后新方式，配售77.689亿股股份，每股作价2.52元，同时中化香港按相同的配股价，认购4.6134亿股新股，集资11.63亿港元。

　　谋拆分上市

　　目前，方兴地产分为物业开发、物业租赁、酒店经营三块业务，在收购金茂集团后，方兴地产收入增长了208.4%，净利润增加了76.6%，而总资产也近乎翻倍地增加。

　　“通过收购金茂以后， 随着方兴的发展和规模的扩大，持有的物业，还不能满足公司日后的发展，我们会增加这一部分物业的持有数量。” 贺斌吾向时代周报记者表示。

　　方兴地产不仅持有物业，在上海浦东陆家嘴开发过“财富海景花园”、“上海海怡花园”等高端项目，现在珠海、海南开发住宅项目。

　　贺斌吾认为：“今后我们物业开发的部分，随着规模的扩大，会从现在的一半，增加到2/3，就是在总规模扩大的基础上开发物业增加到目前的，由比例增加到2/3。”

　　“方兴作为一家专业从事商业地产经营的公司，已经完成了对北京、上海等一线城市的商业地产的步局。”上海顺创投资咨询有限公司分析师朱佳民向时代周报记者表示。

　　一位证券分析师认为，今后的方兴地产很有可能像世茂一样拆分上市，物业开发的业务单独上市，另一块就是把酒店、写字楼打包上市。

　　方兴地产具有较强的融资能力，去年获得中国银行北京分行200亿元授信，同时配股融资27亿。

　　“开发商业地产项目周期长，特别是商业地产需要‘养’，这是一个慢长的过程。但是，如果凭借着资本运作，收购一线城市黄金地段的商业项目的股权，再进行整合打包上市，提前获得现金流，然后再去收购项目，这样投资回报率高，收回投资成本也快。”朱佳民表示。

　　易居研究院高级研究员杨红旭也认为，对于方兴这种专业从事商业地产的开发商而言，姑且不论开发和持有高星级酒店将享有相当稳定的长期投资回报，单就其退出路径来说，如果拥有高星级酒店等持有型物业，即便想要退出，也可以通过发行REITs而顺利脱身，甚至借机卖个高价。