年报业绩符合预期。2009 年，保利地产实现营业收入229.87 亿元，净利润35.19 亿元，分别同比增长48.1%和57.2%，按年末股本计算的EPS 为1.00 元，符合预期。

　　09 年毛利率为阶段性低点，未来“先上后下”。由于2008 年房价下调，09 年结算楼盘的项目利润率下降，2009年毛利率为36.8%，比08 年的40.8%下降了4 个百分点。我们预计公司未来几年利润率水平会呈现先升后降的趋势。由于09 年房价的大幅上扬， 10 年项目结算利润率将重新上升，接近08 年高点;但是，由于07 年后高成本土地在结算项目中的比重将越来越高，导致结算利润率下降，预计到2012 年，公司毛利润和净利润会分别降至36.0%和13.3%，较高点下降2-3 个百分点。

　　09 年投资较为激进，10 年节奏会适当放缓。2009 年，保利地产在投资上较为激进：2009 土地购置面积较2007年增长了81%，而新开工面积同比增速超过40%。2010 年，由于房地产市场存在很大的不确定性，因此公司可能会适当放慢节奏。我们预计2010 年土地购置面积可能低于09 年，而新开工面积增速在20%左右，这也使得公司2010 年资金链仍然较为宽松。

　　2010 年业绩锁定性高。我们预计公司2010、2011 年EPS 分别为1.52 元/股和2.16 元/股， 10 年EPS 预测较之前的1.35 元/股上调了0.17 元/股。2009 年销售高增长使得公司2010 年业绩锁定性较高，按照10 年1.52 元/股的盈利预测，其87%的业绩已实现销售。

　　我们判断由于信贷环境的趋紧和政策压力的延续，房地产板块，尤其是像保利这样的大盘股短期并没有大的投资机会;但未来如果行业出现反弹或反转性机会，我们认为10 年保利将取代09 年的金地，成为首选品种，维持“增持”评级。